再建築不可でも売れる？一都三県の出口は「買取」と「条件設計」で決まる？
再建築不可でも売れる？一都三県の出口は「買取」と「条件設計」で決まる
「再建築不可って言われたんだけど、これ…売れるの？」
結論から言うと売却は可能なケースが多いです。
ただし普通の物件と同じノリで仲介に出すと時間だけが溶けやすい。
だからこそ出口は買取（買い切り）と条件設計で作ります。
再建築不可は「詰み」ではなく「ルートが限られる」だけ。
そのルートを最短で通すなら買取を軸に組むのが合理的かもしれません。
ややこしいほどちゃんと専ルートで片付けます。
そもそも「再建築不可」って何？（よくある原因）
再建築不可の代表例は、接道義務（建築基準法上の道路に一定条件で接していること）を満たしていないケースです。
たとえば「道路に2m以上接していない」「そもそも前面が“法的な道路”ではない」など。
※すでに建物がある＝必ず建て替えできる、ではありません。
- 接道2m未満（旗竿地で路地部分が足りない等）
- 前面が“道路扱い”になっていない（通路・私道の扱いが未整理等）
- 幅員4m未満の細街路（2項道路ならセットバックで救済されるケースあり）
- 崖地・水路等で接道の要件を満たしにくい
再建築不可でも「再建築できる可能性」が出るパターン
ここは自治体判断・個別事情が強いのでネット断定は危険です。
ただ「可能性の筋」はあります。筋があるかどうかを見極めるのが条件設計です。
1）2項道路（みなし道路）＋セットバック
前面道路が幅4m未満でも2項道路として扱われると建築時にセットバック（後退）して建て替え可能になることがあります。
ただし、その分だけ敷地が削れるので「建て替えたら建物が小さくなる」などの設計影響が出ます。
2）43条許可・認定（いわゆる“43条ルート”）
建築基準法の道路に接していなくても周囲状況から支障がないと行政が認めれば許可・認定で建築可能になることがあります。
これは「道路そのものになる」わけではなくあくまで建築のための手続きです。
3）隣地購入・通路部分の確保で接道2mを作る
再建築不可の本丸が「接道不足」なら、隣地の一部を買う／通路を確保する等でクリアできる場合があります。
ただし交渉が必要なので現実的には時間・費用・難易度の見積もりが重要です。
買取と仲介どっちが現実的？（再建築不可は“買主が限られる”）
| 観点 | 買取（買い切り） | 仲介（一般の買主探し） |
|---|---|---|
| 売却スピード | 早い（出口が決まる） | 読みにくい（買主が限られる） |
| 確実性 | 高い（条件合意で進みやすい） | ブレやすい（ローン・理解不足で頓挫しがち） |
| 価格 | 相場より下がりやすい（時間と手間を買う） | 上振れ余地はあるが、長期戦になりやすい |
| 向いてる人 | 早く終わらせたい／遠方／断られた／管理したくない | 時間に余裕／交渉できる／リスク許容がある |
「条件設計」って何をするの？（ここが勝負）
再建築不可は、値段より先に「論点」を片付けないと話が進みません。
カタロクがやる条件設計はざっくりこの順番です。
- 道路種別・接道の整理（2項道路？通路？43条ルートの筋？）
- 建て替え可能性の当たり（可能なら必要な手続き・期間感）
- 現況の論点整理（残置物／劣化／境界／擁壁／近隣等）
- 出口を決める：買取（自社or協力会社）／投資家向け仲介／隣地売却など
- 契約条件の明文化（引渡し時期・残置・特約・責任範囲）
再建築不可でやりがち失敗
- 「とりあえず仲介で出す」で数ヶ月〜年単位で溶かす
- 道路種別が曖昧なまま進めて、後から話が崩れる
- 契約前の説明不足で、買主と揉める（重要事項の詰めが甘い）
- 後出し減額されやすいスキームに引っかかる
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再建築不可は、買取（買い切り）と条件設計で勝負が決まります。
当社または協力会社での買取提案も含め、最短で“終わらせる”ルートを作ります。
餅は餅屋。ややこしいほど、遠慮なく投げてください。
※秘密厳守／査定のみOK／現況のままでも可（残置物・劣化・境界未確定なども含めてご相談ください）
