売れぬ理由が買う理由。調整区域・再建築NGでも“出口設計”
難あり不動産、歓迎します
売れぬ理由が買う理由。調整区域・再建築NGでも“出口設計”から逆算
調整区域／再建築不可／旗竿地／下水未整備／相続未登記…。
カタロクは出口＝「誰に・どう渡すか」から逆算し、余計な値下げを防ぐ設計で伴走します。
まず押さえる3原則
- 法規の土俵を間違えない：調整区域の新築は原則許可制。共同住宅は例外審査の土俵。
- 現況を活かすほうが速い：現況住居売り／短期運用→市街化区域で再投資が王道。
- コストを先に固定：解体・測量・引込・浄化槽など実費を先に確定→交渉材料化。
| 出口オプション | 向くケース | ポイント |
|---|---|---|
| 現況売り | スピード最優先 | 残置・境界・期日を契約で明記 |
| 解体更地 | 見栄えを上げたい | 解体等300〜500万→坪＋6〜8万見込めるかで判断 |
| 分筆ピンポイント | 「建てられる人」が見えている | 各筆の接道2m／水道／浄化槽スペースを確保 |
| 短期運用 | 市況待ち・分散回収 | 民泊/マンスリー2〜3年で原資回収→売却 |
価格が落ちるNGムーブ（実際にあった例一部）
- 買主像が無いまま先行分筆
- 決済直前の減額再交渉を許す契約
- 名義差し（地位譲渡）を許容して決済遅延
