管理費を滞納したマンションは売却できる？差押え・相続で放置された物件を手放す方法
滞納・相続・差押えでお困りの方へ
滞納があっても、相続で止まっていても、
マンションは売却できます。
「もう売れない」と諦めて放置している間にも、遅延損害金は増え続けます。複雑な事情のある物件ほど、早く動くことで選べる道が広がります。
- 管理費や修繕積立金を何年も滞納していて、売れる気がしない
- 相続したマンションに滞納があると分かって、どうしていいか分からない
- 差押えの通知が来てしまった
こうしたお悩みを抱えたまま、動けずにいる方は少なくありません。結論からお伝えすると、管理費を滞納しているマンションでも売却は可能です。むしろ、放置するほど遅延損害金が積み上がり、状況は悪化していきます。
この記事では、管理費滞納マンションが売れる理由、売却で手元にいくら残るのか、そして実務上の進め方を、実際の取扱経験をふまえて解説します。
01 WHY IT SELLS管理費を滞納したマンションでも売却できる理由
管理費や修繕積立金を滞納していても、その部屋を売ること自体は法的に禁じられていません。ポイントは、滞納金をどう清算して買主に引き渡すかです。
区分所有法では、滞納した管理費等は「次にその部屋を取得した人（特定承継人）」にも請求できると定められています。つまり、滞納を残したまま売ると、買主がその滞納を引き継ぐことになります。これを避けるため、通常は売却の決済時に、売主が滞納金を清算してクリーンな状態で引き渡す方法をとります。
滞納があること自体が売却を止めるのではなく、「清算の段取りをどう組むか」が実務の要点になるということです。
02 WHEN SEIZED差押えが入っていても売却できるのか
滞納が長期化すると、管理組合や自治体（固定資産税の滞納などが理由）から差押えが入ることがあります。差押えの登記が入っていると「もう売れない」と思われがちですが、実際には差押えを抹消したうえで売却する道があります。
差押えは、清算や納付によって解除・抹消できます。売買の決済のなかで滞納金や税金を精算し、差押えを外してから所有権を移す——という流れを組めば、差押えが入った物件でも売却は十分に可能です。
差押えが入っている物件は権利関係が複雑で、通常の仲介よりも段取りの調整が多くなります。差押えの原因（管理費滞納か、税滞納か）や、複数の差押えが重なっていないかによって進め方が変わるため、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
03 INHERITANCE相続したマンションに滞納があるときの注意点
相続した不動産に管理費の滞納があると、話はさらに複雑になります。実務でよく直面するのが、次のようなケースです。
名義変更（相続登記）が済んでいない
2024年4月から相続登記は義務化されました。滞納がある物件を売るにも、まず亡くなった方から相続人への名義変更が必要です。これには、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式、相続人の戸籍・住民票、固定資産評価証明書などが必要になります。相続が複数世代にわたっていると、集める書類がさらに増えます。
相続放棄という選択肢もある
滞納額が大きく、プラスの財産よりマイナスの負債が上回る場合、相続放棄（相続を知ってから原則3か月以内）という選択肢もあります。放棄すれば滞納も引き継がずに済みますが、他のプラス財産も一切引き継げなくなるため、全体を見て慎重に判断する必要があります。
滞納の額を正確に把握する
相続の場面では、滞納額が想像以上に膨らんでいることが珍しくありません。管理費・修繕積立金の元金だけでなく、規約に基づく遅延損害金（年14.6%程度が一般的）や、回収のためにかかった弁護士費用まで加算されているケースがあります。まずは管理会社や管理組合に、清算に必要な総額を確認することが出発点です。
04 NEGOTIATION遅延損害金は交渉で減額できることもある
滞納が長引くと、遅延損害金が元金に匹敵するほど膨らむことがあります。ここで知っておきたいのは、遅延損害金は交渉によって減額される余地があるという点です。
管理組合の立場からすると、競売など時間と費用のかかる手続きで回収するより、「今、確実に一定額を回収できる」任意の清算のほうが合理的な場合があります。とくに滞納住戸が売却によって「今後きちんと管理費を払う所有者」に生まれ変わるのであれば組合にとっても住環境の正常化につながります。
元金は支払ったうえで遅延損害金の一部免除を打診する、といった交渉が成立することがあります。ただし、免除は組合の意思決定（総会・理事会の決議）を要する場合があります。
そして必ず清算条項付きの合意書（「この支払いで一切の債務を清算し、残債務はない」と確認する書面）を取り交わすことが重要です。口約束だけでは、後から追加請求される余地が残ってしまいます。
05 WHAT REMAINS滞納マンションを売って、手元にいくら残る？
「滞納を清算したら、手元に何も残らないのでは」と心配される方が多いですが、必ずしもそうとは限りません。おおまかな考え方は次のとおりです。
手残り ＝ 売却価格 ＋ 手元資金 − 滞納清算金 − 諸費用 − 税金
ここで注意したいのが、税金（譲渡所得税）は滞納清算後の手取りではなく、売却価格をもとに計算されるという点です。滞納金は、売主がもともと負っていた債務であり、税金の計算上は経費（譲渡費用）として差し引けません。
そのため、「滞納を払ったら手取りが少なくなったのに、税金は売却価格ベースで来る」というギャップが生じます。売却後に納税資金が足りなくなることのないよう、譲渡所得税の分をあらかじめ確保しておくことが大切です。譲渡所得税は売却した翌年の確定申告（2〜3月）で納めるため、決済時に入ったお金を使い切ってしまわないよう注意してください。
なお、購入時の売買契約書が残っていない古い物件でも、取得費を推計する方法が認められる場合があり、これによって税額が大きく変わることがあります。判断が難しい領域なので、相続や譲渡所得に詳しい税理士への相談をおすすめします。
06 STEP BY STEP滞納マンション売却の進め方
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1
現状の把握
滞納額（元金・遅延損害金・弁護士費用を含む総額）、差押えの有無、権利関係を確認する。
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2
必要書類の準備
相続がからむ場合は、名義変更（相続登記）に必要な戸籍・評価証明書などを収集する。
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3
滞納清算の調整
管理組合と清算額・支払時期を調整する。必要に応じて遅延損害金の減額を交渉する。
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4
売買契約・決済
決済のなかで滞納を清算し、クリーンな状態で買主へ引き渡す。
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5
税金の申告
売却した翌年に、譲渡所得を確定申告する。
滞納・差押え・相続が重なった物件は、この各段階で判断すべき点が多く、通常の売買よりも専門的な対応が求められます。
SUMMARYこの記事のまとめ
- 管理費を滞納したマンションでも売却は可能。滞納を決済時に清算する段取りが要点
- 差押えが入っていても、清算・抹消のうえ売却できる
- 相続がからむ場合は名義変更や相続放棄の判断が必要
- 遅延損害金は交渉で減額される余地がある（清算条項付き合意書が重要）
- 税金は売却価格ベースで計算されるため、納税資金の確保を
「うちの物件は売れるのか」の段階で構いません
管理費の滞納・差押え・相続がからむマンションの売却について、書類の整理から清算の調整までご相談を承っています。まずは現状をお聞かせください。
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