その夕方23階の窓から見える空はオレンジから群青へとグラデーションを描いていた。眼下に広がる新宿の街明かりがゆっくりと輝きはじめる時間。遠くの稜線には、富士のシルエット。

これは弊社が現在お取扱いしているある一室の窓から見える風景です。

物件名はパークタワー西新宿。23階・西向き、専有40.69㎡。2024年11月に竣工したばかりの新築免震タワーレジデンスです。

本記事ではこの物件を題材に、都心新築タワーを持つとはどういうことかどんな選択肢があるのかを、実際の数字と現場の感触で書いてみたいと思います。

物件のこと

まずは概要から。

書き出すとシンプルなのですが注目していただきたいのは「免震」「23階」「西向き」「新築」の4要素。このどれか1つでも欠けると、本物件の独特の価値が成立しません。逆に、この4つが揃ったときに何ができるか――それが、この記事のテーマです。

――そしてもうひとつ。本物件は、市街地再開発の権利変換で地権者へ割り当てられたいわゆる地権者住戸です。新築分譲時の販売対象（保留床）には登場しておらず一般市場で取得検討できるのは今回がはじめての機会となります。

権利変換時の住戸配置は地権者の選好順で決まる傾向があるため、23階・西向きという位置取りも、その経緯のなかで選ばれた配置である可能性が高い住戸です。

西新宿という街について

毎日通っている街として

正直に言うと新宿エリアの不動産は、毎年「いま買うべきか」「待つべきか」の問いがついて回ります。 価格は上昇基調が続き、新築は早期完売の傾向、中古も値動きの幅が比較的限定的——というのが、ここ数年の特徴です。「もう高すぎる」という声と、「いや、まだ上がる」という声が常に拮抗している市場でもあります。

その中で、私たちが西新宿五丁目という場所をどう見ているか。ひとことで言えば――

新宿駅周辺（東口・西口）は、商業と業務が極まった街で住むには騒がしすぎる。新宿御苑側は緑が綺麗だけれど、駅から少し遠い。副都心エリアは行政・オフィスのビル群で、夜は人影が消える。

西新宿五丁目はこれらすべての中間にあって、徒歩圏で「都心の利便」と「住宅街の落ち着き」の両方を取れる、希少なゾーンに位置しています。最寄りは都営大江戸線「西新宿五丁目」駅。新宿駅へも一駅という近さで、複数路線の選択肢が手に入ります。

再開発のなかで

本物件が立つ「西新宿五丁目中央南地区」は、市街地再開発事業による新築タワーレジデンスです。再開発というのは、建物単体の話ではなく、地区全体の街区再編を伴うので、長期的な街並み・利便性・物件価値に効いてきます。

新宿駅周辺ではこの先10年、駅再整備、東口・西口の開発、小田急百貨店建替えに伴う複合再開発が連続して動きます。2030年代の新宿は、いまとは異なる風景になっている可能性が高いと見ています。

本物件はその影響圏内に位置しており、街の更新と共に資産価値が動き得る場所にあります。

3つの保有のかたち

オーナーチェンジで購入するというと、多くの方は「家賃収入を得る不動産投資」をイメージされるかもしれません。それも正しいのですが、本物件の場合もう少し選択肢が広いです。順番に整理します。

かたち1 ── 賃料収入として保有する

いちばんわかりやすい選び方です。 現在の賃借人がいる間（2027年10月まで）は月額30万円の家賃が入ります。表面利回りで言うと想定取得価格に対して約3.0%。

都心の築浅タワーという性質上、高利回りを目指す物件ではありませんが、値動きの幅が比較的限定的な資産での収益化という観点では堅実な選び方のひとつです。法人で保有される場合は減価償却を活用した節税スキームと組み合わせる方が多くいらっしゃいます。

かたち2 ── 契約満了後に自分で使う

ここが本物件の面白いところです。

定期借家という契約形態は、満了をもって賃貸借が終了します。普通借家のように「正当事由がないと更新拒絶できない」という制約がない。だから2027年10月に明け渡しを受けられます。

つまりこういうことができます。

このように現在のインカム要求と将来の自己使用を一つの物件で両立できるのが定期借家オーナーチェンジ物件の最大の強み。普通借家ではなかなか実現しません。

かたち3 ── 将来の売却で値上がり益を狙う

長期保有して市況を見ながら売却するという選び方もあります。

新築タワーは、築5〜10年あたりに再販が活発化しやすい時期があるとされます。新宿駅周辺の再開発が進む2030年前後はエリア全体の評価が一段上がっている可能性も考えられます。

LTVを比較的低く設定し、売却時のキャピタルゲインを狙う。

もちろん市況次第ですので確約できる話ではありませんが、新築・希少立地・免震という3要素は、再販時に評価されやすい要素として機能し得ます。

実際にお問い合わせいただく方々

私たちの問い合わせ窓口に届く声を見ていると、本物件に関心を持たれる方には、いくつかの共通したパターンがあります。

• 「資産分散として、都心タワーの一室を持っておきたい」という個人投資家の方
• 「法人保有で減価償却と将来の事業承継を両方視野に入れたい」という経営者の方
• 「いまの仕事は別の街だけど、将来は新宿に住みたい」という、5年10年先を見据えた個人の方
• 「日本の都心新築物件をポートフォリオに加えたい」という海外投資家の方

共通しているのは、「いますぐ住むわけではないが、将来何かに使える資産を確保したい」という時間軸の発想です。

おわりに

不動産は、買って終わりの商品ではなく、保有期間を通じて選択肢が広がっていく資産でもあります。特に、立地・構造・契約条件のすべてが揃った稀少な物件は、保有期間を通じて取り得る選択肢が広がっていく傾向があります。

パークタワー西新宿 2301号室は、その意味で珍しい一室です。

夕暮れの空に染まる富士山を眺めながら、賃料収入を得る期間がある。2027年に明け渡しを受けて、自分で住むことも、別の用途に活用することも、売却を検討することも、選択肢として残されている。

※ 本記事は当社取扱物件のご紹介を目的としており、特定の投資成果や将来の資産価値・利回り・賃料水準を保証するものではありません。記載の数値および市況・将来見通しに関する記述は、執筆時点の情報および一般的な傾向を踏まえた見解であり、確定的な事実として保証するものではありません。記載内容は予告なく変更される場合があります。投資判断はご自身の責任のもと、必要に応じて専門家にご相談のうえ行ってください。